Type plan: bestemmingsplan
Naam van het plan: Lagedijk 29c
Status: ontwerp
Plan identificatie: NL.IMRO.0321.0470LAGEDIJK29C-OWBP

Toelichting

 
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Initiatiefnemer is voornemens het perceel aan de Lagedijk 29 C in Schalkwijk te herontwikkelen. Het betreft de transformatie van een (voormalige) bedrijfskavel naar een groen woonerf.  De ontwikkeling bestaat uit het slopen van de bedrijfsloods en het realiseren van twee burgerwoningen.
 
Binnen het vigerend bestemmingsplan ‘Eiland van Schalkwijk’ heeft het perceel een bedrijfsbestemming. Om de planontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
  
1.2 Ligging van het plangebied
Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen aan de Lagedijk 29 C in Schalkwijk. Het dorp Schalkwijk bestaat uit een bijna vier kilometer lang bebouwingslint door het veenweidelandschap. Onderhavig plangebied ligt tweede lijns aan het lint. 
 
Het plangebied is gelegen op circa 500 meter afstand van de rivier de Lek. De locatie wordt aan de noordoostzijde begrensd door de weg de Lagedijk, een relatief smalle erfontsluitingsweg die de zuidelijke percelen aan het lint ontsluit en parallel ligt aan de Jonkheer Ramweg.  Aan  beide zijden grenst de erftoegangsweg van het plangebied aan woningbouw. Ten zuiden, achter de bebouwing, ligt een weiland als onderdeel van het open landschap achter het lint.
 
De volgende afbeeldingen tonen de globale ligging van het plangebied.
Globale ligging plangebied
 
     
Globale ligging plangebied
  
1.3 Geldend bestemmingsplan
Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk'. De gemeenteraad van de gemeente Houten heeft dit bestemmingsplan op 13 oktober 2015 vastgesteld. De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan Eiland van Schalkwijk.  
 
     
Fragment verbeelding geldend bestemmingsplan Eiland van Schalkwijk, plangebied in rode kader
 
De planlocatie heeft in het geldende bestemmingsplan ‘Eiland van Schalkwijk’ de bestemming ‘Bedrijf'. Daarnaast is de dubbelbestemming ‘Waarde - Landschap 1’ voor het gehele plangebied van kracht en geldt de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering’ enkel voor de gronden aan de zijde van de Lagedijk.
 
De bestemming 'Bedrijf' maakt op het perceel bedrijven uit ten hoogste milieucategorie 2 van de Staat van Bedrijvenactiviteiten mogelijk. De dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap 1’ bepaalt dat het karakteristieke landschap, zoals beschreven in het Beoordelingskader Structuurvisie Eiland van Schalkwijk (december 2011), voor het gebied 'Linten Tull en 't Waal en Schalkwijk' niet in onevenredige mate mag worden geschaad.
    
Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn uitsluitend bestaande bedrijfswoningen toegestaan. De beoogde nieuwbouw van een tweetal woningen past daardoor niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk'. De beoogde ontwikkeling wordt middels voorliggend postzegelbestemmingsplan mogelijk gemaakt.
1.4 Leeswijzer
Elk bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van het ruimtelijke beleidskader van de verschillende overheden. Hoofdstuk 4 bevat de milieu- en omgevingsaspecten. Tot slot bevat de toelichting hoofdstukken over de opbouw, verantwoording en uitleg van de planregels (hoofdstuk 5) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan (hoofdstuk 6).
2 Planbeschrijving
  
2.1 Bestaande situatie
In de huidige situatie staat op het terrein een bedrijfsloods. De loods dateert uit 1970. Vanaf de Lagedijk is de loods via een asfaltweg bereikbaar. De weg loopt tussen de woningen aan de Lagedijk 30 en 29 A door.
 
De bestaande loods heeft een totale oppervlakte van 911 m²,  waarvan 711 m² bedrijfsruimte en 200 m² bijbehorende kantoorruimte. De loods staat leeg en is lange tijd te huur aangeboden, zonder succes. Daarom is besloten het terrein te herontwikkelen ten behoeve van twee woningen.
 
Bestaande situatie, te slopen loods in witte kader
2.2 Toekomstige situatie
Initiatiefnemer is voornemens de bestaande bedrijfsloods te slopen en ter plaatse een tweetal nieuwe burgerwoningen te realiseren. In het kader van de beoogde ontwikkeling van een tweetal vrijstaande woningen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De navolgende afbeelding toont een impressie van de beoogde erfinrichting.
      
Impressie beoogde erfinrichting (bron: Deltavormgroep, d.d. 4 augustus 2018)
 
De beoogde ontwikkeling levert een bijdrage de ruimtelijke kwaliteit en het karakteristieke landschap. Karakteristiek voor het landschap zijn de afwisseling van weiden en (laagstam) fruitboomgaarden. Het is een herkenbaar rivierenlandschap waarin doorzichten afgewisseld worden met hagen die rondom de boomgaarden staan. Ook de omgeving van het plangebied kent deze fraaie eigenschappen.
 
Met het slopen van de loods en het realiseren van woningen kunnen een aantal gebiedseigen elementen worden teruggebracht. Achter op het perceel wordt een boomgaardje aangelegd die de karakteristiek van het gebied versterkt. Het perceel kan worden afgeschermd met lage kavelgrensbeplanting. De bestaande erftoegangsweg wordt in overleg met de buren opnieuw aangelegd. De bestaande watergangen aan de zuidzijde van het plangebied blijven behouden en worden ingericht als ecologische zone.
 
Het plangebied ligt op de overgang van het lint naar het open landschap. Bij de beoogde inrichting van de kavels wordt hier rekening mee gehouden. Een aantal verschillende zones worden daarbij onderscheiden;
  • een toegangsroute met een smalle toegangsweg,
  • de voortuin is een open zone tussen het lint en de nieuwe bebouwing hier is tevens plaats voor parkeren,
  • de bebouwingszone met bouwvlakken en zone voor de bijgebouwen, waarbij op verzoek van de provincie Utrecht de voorgevels van de nieuwe bebouwing ten opzichte van elkaar met minimaal 2 meter van elkaar verspringt,
  • in de tuinzone kan een siertuin worden ingericht,
  • langs de zuidelijke kavel komt langs bestaande sloot een ecologische zone,
  • en tenslotte staat de boomgaard garant een vanzelfsprekende overgang van de bebouwing naar het landschap.
Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan, hierin wordt per zone nader ingegaan op de verschillende elementen (zie: bijlagen bij toelichting).
  
3 Beleidskader
3.1 Rijksbeleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.
 
Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.
 
Planspecifiek
De SVIR is niet specifiek van toepassing op het plangebied.
  
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
 
Planspecifiek
De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied raakt niet aan één van de nationale belangen en is dus ook niet specifiek van toepassing op het plangebied.
  
3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
 
De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:
  1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
  2. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
  3. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
Planspecifiek
Stedelijke ontwikkeling
Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Onderhavige ontwikkeling betreft de toevoeging van slechts twee wooneenheden en is daarmee niet aan te merken als stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ladder is derhalve niet noodzakelijk. Desondanks wordt in toelichting paragraaf 3.4.2 toegelicht dat er op het "Eiland van Schalkwijk", waar het plangebied onderdeel van is, een woningbehoefte is van 250 woningen. Voorts ligt het plangebied deels binnen bestaand stedelijk gebied en deels binnen de kernrandzone, zoals beschreven in toelichting paragraaf 3.2.2.
 
Geconcludeerd wordt dat een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk is.
  
3.2 Provinciaal beleid
 
3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028
De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.
 
De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is vastgesteld. De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.
 
Eiland van Schalkwijk
De gebiedsontwikkeling Eiland van Schalkwijk heeft in de PRS een experimenteerstatus gekregen. In het kader van de zoektocht naar de rolverdeling tussen overheden zoekt de provincie naar een specifieke, 'vrijere', regulering voor de gebiedsontwikkeling. Een uitbreiding van 250 woningen verspreid liggend buiten de rode contour wordt voorzien in de gebiedsontwikkeling ‘Eiland van Schalkwijk’, die op de eerste plaats gericht zijn op het behoud en versterken van de leefbaarheid van de kernen door de woningbouw zoveel mogelijk te beperken tot de lokale woningbehoefte. Woningbouw is mogelijk als economische drager voor de realisatie van de in de Visie genoemde doelstelling (landschap, natuur, water, landbouw, recreatie, cultuurhistorie, e.d.), mits niet strijdig met de andere functies en nauwkeurig afgewogen binnen het duurzaamheidskader eiland van Schalkwijk daarmee kan worden gerealiseerd.
 
Planspecifiek
Het plangebied maakt onderdeel uit van het 'Eiland van Schalkwijk' welke in de PRS een experimenteerstatus heeft gekregen. Het streven is de potenties van het gebied beter te benutten en het gebied daarmee aantrekkelijker te maken voor recreatie en toerisme. Met het slopen van de voormalige bedrijfsbebouwing wordt een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit. De toekomstige erfinrichting houdt rekening met het landschap. Voorts wordt een bijdrage geleverd aan de uitbreiding van 250 woningen buiten bestaand stedelijk gebied (voorheen rode contour). Met de voorgenomen ontwikkeling vindt aansluiting plaats op de uitgangspunten van de PRS. De beoogde erfinrichting draagt bij aan de versterking de ruimtelijke kwaliteit, de beoogde woning draagt bij aan de lokale behoefte aan woningen op het 'Eiland'.
 
Geconcudeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de PRS.
  
3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2015
De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2015 (PRV) inclusief de eerste en tweede partiële herziening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.
 
De PRV geeft soms harde ruimtelijke grenzen aan. Soms wordt volstaan met de verplichting om een ruimtelijke keuze voor een bepaald beleidsaspect goed te onderbouwen. Daarnaast bevat de PRV ook regels die voortvloeien uit het Barro.
 
Als bijlage bij de Verordening is een koersdocument opgenomen voor het Eiland van Schalkwijk. In dit document worden allereerst de waarden van het Eiland van Schalkwijk benoemd. In een Intentieverklaring van de provincie Utrecht en de gemeente Houten hebben partijen afgesproken dat zij samenwerken om de genoemde kwaliteiten van het gebied duurzaam in stand te houden. Het koersdocument geeft nader invulling aan deze ambitie.
 
De volgende pijlers zijn benoemd voor de lange termijn visie voor Het Eiland van Schalkwijk:
  1. Alle inspanning op het Eiland is gericht op behoud en ontwikkeling van het landschap en het versterken van de economische basis daarvan. Net zo belangrijk is het vergroten van de leefbaarheid voor bewoners en het aantrekkelijker maken voor bezoekers.
  2. Alle ontwikkelingen dragen bij aan de duurzame toekomst van het Eiland.
  3. Landbouw is en blijft de belangrijkste beheerder van het landschap op het Eiland.
  4. Verbreding van de landbouw is de motor van de duurzame ontwikkeling van het Eiland.
  5. De Nieuwe Hollandse Waterlinie is de hoofddrager van het toeristisch-recreatief profiel van het Eiland.
  6. Woningbouw, onder strakke voorwaarden, is geen doel maar een middel om te bouwen aan de duurzame toekomst van het Eiland.
  7. Er vinden geen grootschalige verkeersingrepen plaats op het Eiland.
  8. Werken aan een duurzame toekomst voor het Eiland betekent hechte samenwerking tussen publieke en private partijen.
  9. In de gemeentelijke structuurvisie voor het Eiland van Schalkwijk wordt gekoerst op het toepassen van een mix van sturingsregimes, van strak tot flexibel, waarmee een optimale combinatie wordt gezocht van ruimte voor ondernemerschap en het waarborgen van landschappelijke kwaliteiten.
  10. Publieke partijen wegen samen af en bepalen samen welke initiatieven ten goede komen aan de duurzame toekomst van het Eiland van Schalkwijk.
Planspecifiek
Het plangebied maakt hierbij onderdeel uit van het 'Eiland van Schalkwijk'. Binnen de kaders van het Koersdocument, zoals opgenomen in de Verordening, zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk binnen het Eiland van Schalkwijk. Hierbij moet vooral gedacht worden aan lokale initiatieven. Ongeacht het aantal ruimtelijke plannen dat wordt vastgesteld, biedt de Verordening voor het totale Eiland van Schalkwijk ruimte voor maximaal 250 woningen buiten de rode contour.
 
Uitsnede PRV kaartlagen Kernrandzone en Stedelijk gebied, bestaande loods binnen rode kader
 
Kernrandzone
Onderhavig plangebied valt deels binnen gronden die op de kaart 'Landelijk gebied' van de PRV aangewezen worden als 'Kernrandzone'. Kleinschalige verstedelijking is toegestaan, mits deze (onder andere) landschappelijk inpasbaar is en aansluit op de stedelijke structuur. Voorliggend initiatief betreft de sanering van een bestaande loods waarmee landschappelijke waarden geenszins worden aangetast. De beoogde woningen krijgen een landschappelijke inpassing die de ruimtelijke kwaliteit zal versterken.
 
Conclusie
Initiatiefnemer is voornemens de reeds bestaande loods te verwijderen, het terrein her in te richten en twee woningen toe te voegen. Het toevoegen van twee wooneenheden draagt bij aan de lokale behoefte aan woningen op het 'Eiland'. toelichting paragraaf 4.6  gaat nader in op de cultuurhistorische waarden in en rond het plangebied. In toelichting paragraaf 4.2.4 is beschreven dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd. Hiermee wordt voldaan aan het gestelde in de PRV.
  
3.3 Regionaal beleid
3.3.1 Landschapsontwikkelingsplan Kromme Rijngebied
In het uitvoeringsprogramma Kromme Rijn vormt het opstellen van een landschapsontwikkelingsplan (LOP) voor het Kromme Rijngebied een van de projecten. De gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en Zeist hebben besloten samen een (LOP) op te stellen. Samen met het beeldkwaliteitplan is het LOP in september 2010 door de gemeenteraad vastgesteld.
 
Doelstelling
Het belangrijkste doel van het landschapsontwikkelingsplan is het behouden, versterken en ontwikkelen van de landschappelijke kwaliteiten en samenhang in het plangebied. Daarbij staan de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop. Het buitengebied dient daarbij vitaal, aantrekkelijk en economisch gezond te zijn. Specifieke doelstellingen voor het LOP zijn de volgende:
  • waarborgen van het cultureel erfgoed en een goede leefomgeving voor toekomstige generaties door
  • functies op adequate wijze te situeren en vorm te geven;
  • versterken van de identiteit en beleefbaarheid van het landschap;
  • stimuleren van de betrokkenheid (inhoudelijk en financieel) van de burger bij de kwaliteit van het landschap en de leefomgeving en stimuleren van lokale en regionale initiatieven voor verbetering van het landschap;
  • vormen van een helder referentiekader vanuit de landschapskwaliteit voor beoordeling en advisering van nieuwe ontwikkelingen;
  • versterken van de (be)leefbaarheid van het buitengebied.
Deelgebied Kom van Schalkwijk
 
Op grond van de ontstaansgeschiedenis en de occupatie is het gebied in te delen in een aantal deelgebieden. Voor het plangebied van bestemmingsplan is deelgebied Kom Schalkwijk van belang. De ruimtelijke kwaliteiten van dit gebied zijn:
  • herkenbare slagenverkaveling en open landschap met Schalkwijk als fraai bebouwingslint;
  • overwegend weidebouw, echter ook laagstamfruitteelt;
  • bijzonder inundatiekanaal in het verlengde van fort Honswijk.
De daarbij geformuleerde problematiek en opgaven zijn:
  • beperkt aantal ontsluitingswegen voor landbouwkundig en recreatief verkeer;
  • in aansluiting op omringende stedelijke gebieden van Houten, Nieuwegein en Vianen is er behoefte aan recreatief medegebruik en een hiervoor aantrekkelijke inrichting;
  • doorsnijding en begrenzing door infrastructuur: Amsterdam-Rijnkanaal, spoorlijn Utrecht-Den Bosch, A2 en aan zuidzijde Lek;
  • toekomstige woningbouwopgave.
Planspecifiek
Met de beoogde erfinrichting wordt rekening gehouden met de herkenbare slagenverkaveling in het gebied. Daarnaast wordt met de sloop van de bedrijfsbebouwing een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit. Op het groene erf wordt een karakteristiek fruitboomgaardje aangelegd. In het bijgevoegde beeldkwaliteitsplan wordt hier nader op ingegaan.
 
Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit van het lint en het open slagenlandschap versterkt en daarmee in lijn is met het LOP.
  
3.3.2 Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied
In september 2010 heeft de gemeenteraad van Houten het Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied vastgesteld. Dit beeldkwaliteitplan is een uitwerking van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Kromme Rijngebied en vormt een aanvulling op de welstandsnota's van de Kromme Rijngemeenten. Het Beeldkwaliteitplan gaat in op de ruimtelijke samenhang van de bebouwing met de omgeving, de erfinrichting en de visuele kenmerken van het landschap en geeft informatie over hoe nieuwe ontwikkelingen zo goed mogelijk kunnen worden ingepast in het Kromme Rijnlandschap.
  
Binnen het beeldkwaliteitplan is het plangebied gelegen in het deelgebied Kom van Schalkwijk. De kom van Schalkwijk heeft een open grootschalig karakter met een regelmatige slagenverkaveling. De bebouwing bestaat uit lintbebouwing en enkele vrijliggende boerderijen. Het gebied is vrij open. Beplanting is te vinden rondom de bebouwing, met name in de lengterichting van de kavel.
 
Planspecifiek
Met de voorgenomen ontwikkeling van het erf wordt aangesloten bij de ruimtelijke karakteristiek, zoals in toelichting paragraaf 2.2 beschreven. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling een bijdrage levert aan de beleefbaarheid van het open slagenlandschap. De ontwikkeling bevat geen gebiedsvreemde elementen die het landschap verstoren. De bestaande watergang aan de zuidzijde van het plangebied wordt gehandhaafd als ecologische zone, de groene oever wordt versterkt en het slagenlandschap blijft zichtbaar.
3.4 Gemeentelijk beleid
3.4.1 Structuurvisie Eiland van Schalkwijk
De Structuurvisie Eiland van Schalkwijk is door de raad van de gemeente Houten vastgesteld op 22 december 2011. De visie geeft planologische duidelijkheid en biedt een antwoord op ontwikkelingen die plaatsvinden in de landbouw, oprukkende verstedelijking, veranderende maatschappelijke omstandigheden en actuele grondposities. De structuurvisie is gericht op de duurzame ontwikkeling van het eiland met en door alle betrokken partijen.
De visie wordt ondersteund door de Provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap de StichtseRijnlanden en is in nauwe samenwerking met deze partijen tot stand gebracht.
 
Met deze structuurvisie legt de gemeente de koers op hoofdlijnen vast voor ontwikkeling van het Eiland van Schalkwijk, waarbij:
  • landbouw en recreatie de belangrijkste dragers zijn voor de economische ontwikkeling.
  • de leefbaarheid in de kernen (vitaliteit) verder zal worden versterkt.
  • de essentiële (landschappelijke en ecologische) kwaliteiten worden behouden en versterkt (open en groen)
  • ruimte wordt geboden aan water, waarbij een goed functionerend watersysteem bijdraagt aan economische en ecologische ontwikkeling;
  • duurzame ontwikkeling het uitgangspunt is;
Daarnaast wordt met de structuurvisie een ontwikkelingsvisie aangereikt dat:
  • de ruimtelijke kaders aangeeft voor die initiatieven;
  • private en publieke partijen uitdaagt met initiatieven en nieuwe samenwerkingsverbanden te komen;
  • als eerste toetsingskader dient bij het beoordelen van initiatieven;
  • een kader biedt voor later op te stellen bestemmingsplannen.
De ambitie is dus om naast het benoemen en vastleggen van de ruimtelijke kwaliteit, een ontwikkelingsproces op gang te brengen. Geen blauwdruk van een plan, maar een zoektocht naar passende initiatieven die duurzaam en economisch haalbaar zijn, waarbij de overheid faciliteert en toetst. Initiatieven zijn niet alleen invullingen binnen een bestaande structuur, maar dragen bij aan het in stand houden en versterken van die structuur.
    
Planspecifiek
De structuurvisie benoemt de ontwikkelingskansen waarmee ondernemers en bewoners aan de slag kunnen. Particuliere initiatieven, welke in zekere zin bijdragen aan de duurzame ontwikkeling van het gebied, zijn zeer welkom. Grootschalige woningbouw is niet passend in een hoofdzakelijk landbouwgebied. Om de vitaliteit van de kleine kernen in stand te houden (sociale cohesie, het draagvlak voor voorzieningen en het verenigingsleven) is ruimte nodig voor het toevoegen van een kleine hoeveelheid woningen (gefaseerd) in of aan de bestaande kernen. De inzet is om woningbouw op het eiland zoveel mogelijk te beperken tot het voldoen aan de lokale woningbehoefte.
 
De voorgenomen ontwikkeling van twee burgerwoningen sluit aan op de uitgangspunten zoals benoemd in de structuurvisie Eiland van Schalkwijk. De kleinschalige ontwikkeling voorziet in de lokale woningbehoefte en draagt met de sanering van de loods bij aan de ruimtelijke kwaliteit.
  
3.4.2 Toekomstvisie proeftuin Houten 2025
De toekomstvisie proeftuin Houten 2025 is op 9 juni 2015 vastgesteld door de raad van de gemeente Houten. In deze visie wordt een koers voor Houten in 2025 vastgelegd. Houten is in 2025 duurzaam, innovatief en kleinschalig. Met oog voor elkaar, veel ruimte voor experiment en initiatief bij inwoners. Vijf principes staan centraal om houvast te geven en weg te wijzen naar de toekomst:
  1. We stellen de mens centraal
    Met 50.000 inwoners heeft Houten een schaal bereikt waar mensen elkaar kennen en herkennen. Houten kiest daarom niet voor een nieuwe groeitaak. Er is nog wel plek voor nieuwe woningen, ook in de kleine kernen, maar de bouwlocaties zijn kleinschalig.
  2. We waarderen verschillen
    De samenstelling van de bevolking is in 2025 een stuk gevarieerder, waarbij Houten een tolerante, inclusieve samenleving is waar plek is voor jongeren, ouderen, autochtonen en allochtonen, hoger en lager opgeleiden.
  3. We zijn zuinig op onze omgeving
    In 2025 is Houten een circulaire stad. Een stad 'in balans' is goed voor het leefklimaat van bewoners, voor de gezondheid, voor de omringende natuur en voor de toekomstige generaties. Technische innovaties worden omarmd waardoor Houten in 2025 stiller, schoner en klimaatvriendelijker is.
  4. We bouwen voort op ons ruimtelijk DNA
    Het ruimtelijk DNA van Houten is robuust en toekomstbestendig; de groenzones, het fietspadenstelsel, de rondweg van Houten, de centrumgebieden, de weidse buitengebieden en de cultuurhistorische schatten onder en boven de grond. Al deze elementen dragen bij aan een Houten waar het ontspannen wonen, werken en leven is.
  5. We zijn actief in de regio
    Houten maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het stedelijk gebied in en rond Utrecht. Tegelijkertijd ligt Houten in de rust en ruimte van het Eiland van Schalkwijk, de Kromme Rijn en de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Enerzijds is sprake van gezamenlijke opgaven rond economie, mobiliteit, wonen, zorg en duurzaamheid (stedelijke oriëntatie). Anderzijds is er een ruimtelijke oriëntatie op het Kromme Rijngebied en de Lekstroom waarbij vraagstukken over natuur- en waterbeheer, recreatie, plattelandsontwikkeling en cultuurhistorie centraal staan. Houten is in 2025 een plek waar mensen zich vrij voelen om te ondernemen en te pionieren in de omvang met veranderingen die op ons afkomen: Houten als Proeftuin van de regio.
Planspecifiek
De gemeente Houten kiest niet voor een nieuwe groeitaak, wel bestaat er nog ruimte voor kleinschalige woningbouwontwikkeling. De beoogde ontwikkeling betreft enkel de toevoeging twee woningen en levert daarmee een bijdrage aan het op 'peil' houden van de bevolking in de kern Schalkwijk. De ontwikkeling past daarmee in de toekomstvisie van de gemeente Houten.
  
3.4.3 Woonvisie 2016 - 2025
In maart 2016 is de woonvisie 2015-2025 vastgesteld door de raad van de gemeente Houten. De basis van de woonvisie wordt gevormd door het woningbehoefteonderzoek (Wbo) dat in augustus 2015 is gedaan. Het Wbo heeft een scope, parallel aan de woonvisie, tot 2025.
 
Het Wbo vertaalt dat onder andere in het feit dat Houten de komende tien jaar een woonbehoefte heeft van ongeveer 1.800 woningen. Daarvan is ongeveer driekwart autonoom, dat wil zeggen uit Houten zelf. Indicatief komt dat neer op ongeveer 1.100 eengezinswoningen en 700 gelijkvloerse woningen. Na 2025 zal Houten fors vergrijzen. De verwachting is dat Houten iets meer huishoudens krijgt, maar dat deze kleiner zullen zijn. Houten wil graag zo veel als mogelijk binnen vastgestelde kaders aan deze behoefte tegemoet komen.
 
De woningbouwmogelijkheden op nog in ontwikkeling te nemen gebieden waarvoor de programma’s in contracten en bestemmingsplannen zijn vastgelegd zijn beperkt. Voorzien is dat tussen de 800 en 1.000 woningen van de voorziene behoefte hierop kunnen worden gerealiseerd. De overige plekken zullen gevonden moeten worden in de transformatie van bestaand vastgoed (kantoren, maatschappelijk vastgoed en woningen). De verwachting is dat in genoemde periode de gewenste woningproductie van 1.800 woningen voor een groot deel gehaald gaat worden.
 
Thema's woonvisie
  1. Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens.
    Houten wil zo veel mogelijk tegemoet komen aan de realisering van de woonwens van haar bewoners mits het bijdraagt aan toekomstbestendigheid, verhoging van de kwaliteit en de duurzame ambities. Om deze gewenste diversiteit in woningsegmenten te bereiken staat de gemeente open voor initiatieven van particulieren. Tevens is de ambitie om in 2040 over een volledig energieneutrale woningvoorraad te beschikken.  
  2. Focus op huisvesting van gezinnen en ouderen.
    De toekomstige vraag naar huisvesting is voor een aanzienlijk deel afkomstig van gezinnen. Houten wil een levendige gezinsgemeente blijven en derhalve voor een deel in de nieuwbouwopgaven deze doelgroep bedienen. Tegelijkertijd vergrijst de gemeente en zal er een forse vraag naar voor ouderen geschikte (gelijkvloerse) huisvesting ontstaan na 2025. Om adequaat op deze ontwikkeling te reageren zal gaandeweg meer ruimte komen voor deze doelgroep. Voor jongeren ontstaan kansen via bouw van gelijkvloerse (veelal kleinere) eenheden bij transformatie van kantoren en via doorstroming in de woningketen.
  3. Voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad.
    In Houten is behoefte aan ongeveer 5.000 sociale huurwoningen. De huidige woningvoorraad van Viveste voldoet niet aan het huidige rijksbeleid voor de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens. Derhalve staat Viveste voor de opgave om circa 2.000 woningen te transformeren en te verkopen.
  4. Wonen en zorg in samenhang bezien.
    De vergrijzing zal richting 2025 en tussen 2025 - 2040 zeer sterk toenemen. Daarnaast heeft het Rijk sterk gewijzigde regelgeving vastgesteld, waarmee wonen en zorg in combinatie een belangrijk thema is geworden.
    De gemeente wil als facilitator het makkelijk(er) maken om deze woningen geschikt te maken en de woonomgeving zo goed mogelijk laten aansluiten op de oudere doelgroep en mensen met een beperking. Een uitdaging hierbij is om zorg en ondersteuning in de nabijheid te realiseren. Daarnaast wil de gemeente zorgen voor een voldoende aanbod aan beschermd en verzorgd wonen.
Schalkwijk
De beleidsopgave van de gemeente Houten is tweeledig. Enerzijds ligt het accent op de binnenstedelijke opgave(tenminste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren). Anderzijds ligt het accent op het behoud en versterken van de kwaliteit van het landelijk gebied. De provincie verleent het Eiland van Schalkwijk een aparte status door toe te staan dat buiten de rode contour maximaal 250 woningen kunnen worden gebouwd. Voorwaarde is wel dat initiatieven daartoe moeten leiden tot versterking van de toeristisch-recreatieve activiteiten op het ‘Eiland’.
 
Uit de woonvisie blijkt tevens dat de kleine kernen leefbaar moeten blijven. Toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad kan daaraan bijdragen (te denken valt aan de aparte status die de provincie aan het Eiland van Schalkwijk heeft gegeven voor de mogelijke bouw van maximaal 250 woningen buiten de rode contour). Hier liggen volgens het Wbo kansen voor versterking van het dorpsachtig woonmilieu in de hogere prijsklassen.
 
Planspecifiek
Voor de kern Schalkwijk geldt dat er een woningbouwbehoefte bestaat om de kern leefbaar te houden, de beoogde toe te voegen twee wooneenheden dragen daar aan bij. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met het gestelde in de woonvisie 2016-2025.
  
3.4.4 Milieubeleidsplan 2010-2015
Het Milieubeleidsplan 2010-2015 schetst het perspectief op de duurzame, prettige en gezonde leefomgeving in het Houten van de toekomst (2040). Bij het opstellen van het Milieubeleidsplan 2010-2015 vormden dromen en toekomstbeelden van een duurzaam Houten de leidraad. Deze dromen zijn vertaald naar ambities voor 2040:
  • In 2040 is Houten de stilste en schoonste gemeente rondom Utrecht
  • In 2040 is Houten klimaat- en energieneutraal
  • In 2040 is Houten nog steeds één van de meest natuurlijke gemeenten rondom Utrecht met volop groen en water
  • In 2040 zijn duurzaam materiaalgebruik en lokale kringlopen gemeengoed in Houten
Het milieubeleidsplan is gebaseerd op zeven Houtense milieuprincipes. Het beoogde doel is dat in 2040 de duurzame ontwikkeling van Houten af is. Het woon- en leefklimaat is gezond en comfortabel, zonder de nu bekende overlast van bijvoorbeeld (verkeers)lawaai en luchtvervuiling. Houten is nog steeds een groene gemeente en is getransformeerd naar een circulaire stad met gesloten kringlopen. Houten is klimaat- en energieneutraal. Het collegeprogramma 2014-2018 heeft als tussendoel gesteld om in 2018 16% van het huishoudelijke energieverbruik lokaal duurzaam op te wekken.
   
Planspecifiek
De beoogde woningen worden gasloos gerealiseerd en hebben een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van - 0,3. Hiermee wordt invulling gegeven aan de duurzaamheidsambities van de gemeente Houten. In de navolgende paragraaf wordt het Programma Duurzaam Houten aangekaart, dat voortbouwt op de doelen en aanpak uit het milieubeleidsplan 2010 - 2015.
3.4.5 Programma Duurzaam Houten 2016 - 2018
Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen en gemeenten belangrijk gevonden. Zo ook vormt duurzaamheid een belangrijk uitgangspunt voor de gemeente Houten. Op 5 juli 2016 heeft de gemeenteraad met grote meerderheid het nieuwe Programma Duurzaam Houten 2016-2018 goedgekeurd. Het programma Duurzaam Houten bouwt voort op de doelen en aanpak uit het milieubeleidsplan 2010 - 2015 en de toekomstvisie Proeftuin Houten 2025. In het programma Duurzaam Houten staan de doelen voor en inspanningen tot 2018. Het programma is verdeeld over 4 thema's: Energie, Groen & klimaatproof, Kringlopen en Duurzame mobiliteit.
 
Wat betreft doelstellingen op het gebied van Energie wordt de focus gelegd op het bevorderen van duurzame energieproductie en op het besparen van energie (energieverbruik).
 
Energieprestatie - EPC
Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). De bepaling van de EPC ligt vast in de norm NEN 7120 Energieprestatie van gebouwen (EPG). Deze norm geldt voor zowel nieuwbouw van woningen als utiliteitsbouw.
 
Per 1 januari 2015 is de EPC-eis aan de energieprestatie van gebouwen aangescherpt en aangepast in het Bouwbesluit. Voor woningen geldt een EPC-eis van 0,4.
  
Planspecifiek 
De gemeente Houten streeft naar duurzame ontwikkelingen. Meer concreet is het doel voor een duurzaam Houten in 2040: klimaat- en energieneutraal, stil en schoon, met volop groen en water, natuurlijk materiaalgebruik en (lokaal) gesloten kringlopen. Met de toepassing van gasloos bouwen en een EPC van -0,3, loopt het project vooruit op de huidige bouwbesluit eisen en passen deze woningen binnen het gemeentelijk beleid tot verduurzaming.
4 Uitvoerbaarheid
De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.
4.1 Milieueffectrapportage
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
  1. het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
  2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
  3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
  4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.
Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:
  • Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
  • Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
  • De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).
De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.
 
Planspecifiek
Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend bestemmingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2000 of meer woningen. De voorgenomen ontwikkeling bevat namelijk slechts twee woningen. Er kan daarmee worden afgezien van een m.e.r.-beoordeling en volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:
  1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
  2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.
In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in hoofdstuk 4. Tezamen met de overige hoofdstukken vormen deze paragrafen de zogenaamde aanmeldingsnotitie in het kader van het Besluit m.e.r.. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent voorliggend bestemmingsplan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten.
 
Het bevoegd gezag kan op basis van deze plantoelichting een besluit nemen over de uitkomst van de m.e.r.-beoordeling, of er al dan niet een m.e.r. nodig is en publiceert dit in een m.e.r.- beoordelingsbesluit. Het besluit dat geen m.e.r. uitgevoerd hoeft te worden, hoeft niet gepubliceerd te worden in de Staatscourant. De onderbouwing waarom geen m.e.r. is opgesteld wordt als bijlage bij het ontwerp uitwerkingsplan gevoegd. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij de beslissing over de m.e.r.-plicht. Bezwaar en beroep is alleen mogelijk tegelijkertijd met de procedure voor het bestemmingsplan.
 
Op basis van deze plantoelichting, welke gezien kan worden als aanmeldingsnotitie, kan geconcludeerd worden dat een m.e.r.-beoordeling niet vereist is. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.
4.2 Milieu
4.2.1 Bodem
In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.
 
Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.
 
Planspecifiek
In onderhavig geval gaat het om de wijziging van een bedrijfsbestemming naar Wonen. Er is daarmee sprake van een bestemmingswijziging naar een strenger bodemgebruik. Een verkennend bodemonderzoek is derhalve uitgevoerd (Inventerra, d.d. 7 juni 2018, zie bijlagen bij toelichting). Het volgende is geconcludeerd:
 
Op basis van het uitgevoerde vooronderzoek is een hypothese opgesteld met betrekking tot een mogelijke verontreinigingssituatie in de bodem, namelijk verdacht voor bestrijdingsmiddelen in verband met voormalige boomgaarden en onverdacht voor overige bodemverontreinigingen. Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd: 
  • In de oorspronkelijke kleiige bovengrond, die verdacht is voor bestrijdingsmiddelen (MM1 en MM2), zijn geen verhoogde gehalten aan bestrijdingsmiddelen aangetoond.
  • In de kleiige bovengrond op de locatie (MM3, 0,0 – 0,5 m-mv) zijn geen verontreinigingen aangetoond.
  • De zandige bovengrond/ophooglaag (MM4, 0,2 – 0,75 m-mv) is licht verontreinigd met kobalt.
  • In de kleiige ondergrond (MM5, 1,0 - 1,5 m-mv) zijn geen verontreinigingen vastgesteld.
  • In het grondwater op de onderzoekslocatie (peilbuis 111) is een licht verhoogde concentratie barium vastgesteld.
Het licht verhoogde bariumgehalte in het grondwater betreft ons inziens een natuurlijk verhoogde achtergrondwaarde.
 
Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek dient de hypothese ‘verdachte locatie’ vanwege bestrijdingsmiddelen verworpen te worden, aangezien geen verontreinigen met bestrijdingsmiddelen zijn aangetoond. De hypothese ‘onverdachte locatie’ voor de algemene bodemkwaliteit dient strikt genomen eveneens verworpen te worden vanwege het aangetoonde licht verhoogde gehalte kobalt in de zandige bovengrond. Het aangetoonde verhoogde gehalte is echter zodanig licht verhoogd dat aanvullend onderzoek (eventueel op basis van een aangepaste onderzoeksstrategie) of nadere maatregelen ons inziens niet noodzakelijk worden geacht. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het terrein geschikt voor de huidige en de toekomstige bestemming.
  
4.2.2 Geluid
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
  • woningen;
  • geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
  • andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).
Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
  
Planspecifiek
De beoogde ontwikkeling maakt tweedelijns woningen mogelijk aan de parallelweg Lagedijk. Wonen betreft in het kader van de Wgh een geluidgevoelig object.
 
Wegverkeerslawaai
De beoogde toe te voegen woning is op circa 70 meter van de Lagedijk en circa 90 meter van de Jonkheer Ramweg gelegen. Voor beide wegen geldt een snelheidsregime van 30 km/uur. Er geldt geen voor dergelijke wegen geen onderzoeksplicht. Desondanks is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de geluidsbelastingskaart van de gemeente Houten geraadpleegd.
 
  
Uitsnede Geluidsbelasting wegverkeer gemeente Houten (22 juni 2017), plangebied in zwarte kader
 
Zoals zichtbaar op voorgaande afbeelding vormt wegverkeerslawaai geen belemmeringen voor de beoogde tweedelijns woningen.
 
Spoorweglawaai
Op circa 250 meter ten oosten van het plangebied is een spoorweg gelegen. Tussen het spoor en het plangebied zijn meerdere gebouwen gelegen, waaronder grote agrarische opstallen behorende bij het bedrijf aan de Lagedijk 32.  De verwachting is, gezien de afstand en de tussenliggende gebouwen, dat de beoogde woningen geen belemmering ondervinden van spoorweglawaai. Verder zijn nabij het plangebied ook andere woningen op kortere afstand tot de spoorweg gelegen. Ter plaatse is tevens sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
  
Conclusie
De verwachting is dat er in het kader van geluid sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect spoor- en wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.
  
4.2.3 Luchtkwaliteit
In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
 
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (1,2 μg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.
 
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
 
Planspecifiek
De voorgenomen ontwikkeling betreft enkel het toevoegen van twee burgerwoningen. Het project is aan te merken als een project van ”niet in betekenende mate”. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk. Desalniettemin is met behulp van de Atlas Leefomgeving (o.a. ministerie I&M en RIVM) gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Uit de achtergrondconcentraties over 2015 van fijnstof (PM10) (PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse van de locatie ruim voldoende is.
 
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.
4.2.4 Bedrijven en milieuzonering
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
 
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.
 
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.
 
Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
  • het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
  • het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
Planspecifiek
Het plangebied is gelegen aan de rand van de kern Schalkwijk. In de omgeving van het plangebied zijn woningen  en (agrarische) bedrijven aanwezig. In de VNG uitgave bedrijven en milieuzonering is aangegeven dat lintbebouwing in het buitengebied met een agrarisch karakter aan te merken is als gemengd gebied. Het plangebied wordt aangemerkt als 'gemengd gebied', waardoor de richtafstanden met één stap worden verlaagd. De navolgende tabel toont een overzicht van de bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied.
 
Adres, bedrijfSBI-codeMaximale milieucategorie toegestaan in bestemmingsplanAfstandRichtafstand gemengd gebied
Lagedijk 32, Van Schaik Grondwerken016, 424010
Lagedijk 28,
veehouderij
011, 012, 0133.22550
 
Op circa 25 meter ten noordwesten van het plangebied is een agrarisch bouwvlak gelegen. Ondanks dat het bedrijf niet als veehouderij in gebruik is, staat het bestemmingsplan wel grondgebonden veehouderij toe. Voor grondgebonden veehouderij geldt een milieucategorie 3.2, met een richtafstand (binnen gemengd gebied) van 50 meter voor het aspect geur. De beoogde ontwikkeling voldoet niet aan deze richtafstand.
 
Voor de aspecten stof en geluid geldt een richtafstand van 30 meter (rustige woonwijk) / 10 meter (gemengd gebied). Aan deze richtafstanden wordt wel voldaan.
 
Geurhinder en veehouderij
Veehouderijen kunnen geurhinder veroorzaken vanwege bijvoorbeeld dierenverblijven, mestbassins, mestverwerking en opslag van voer. Bij het aspect geur in een bestemmingsplan voor een buitengebied gaat het aan de ene kant om de bronnen van geur (veehouderijen) en aan de andere kant om het eventueel mogelijk maken van geurgevoelige objecten, zoals in dit geval woningen.
 
Op deze locatie vormt het Activiteitenbesluit het toetsingskader voor vergunningverlening op het gebied van geur veroorzaakt door naburige dierenverblijven. Veehouderijen die onder het Activiteitenbesluit vallen, moeten in principe voldoen aan de in dat besluit genoemde minimaal aan te houden afstand tot geurgevoelige objecten, tenzij er sprake is van een reeds bestaande situatie.
 
In het Activiteitenbesluit is de tekst van de Wet Geurhinder en Veehouderij (verder: Wvg) vrijwel integraal opgenomen. De handreiking  behorende bij de Wgv is weliswaar niet van toepassing maar kan wel als richtinggevend worden beschouwd om te beoordelen inhoeverre een ruimtelijk plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening . Met name paragraaf 3.4 (beoordeling ruimtelijke ordeningsplannen) en bijlagen 6 en 7 van de handreiking. In paragraaf 3.4 staat het volgende vermeld over bouwen binnen geurcontouren: “Als de veehouderij niet in zijn belangen wordt geschaad en tevens een goed woon- en verblijfklimaat kan worden gegarandeerd, is het toelaatbaar om binnen de contour van de geldende norm geurgevoelige objecten te bouwen”. Er wordt daarbij verwezen naar jurisprudentie.
 
Lagedijk 28
Voor de bebouwde kom buiten de concentratiegebieden is in het Activiteitenbesluit bepaald dat bedrijven met dieren zonder geuremissiefactor in principe 100 meter afstand moeten houden tot geurgevoelige objecten. Hieraan voldoet het bedrijf niet, want er zijn binnen de geurcontour van 100 meter meerdere woningen gelegen. Het bedrijf zit derhalve ‘op slot’. Wanneer een veehouderij op slot zit worden de mogelijkheden ervan niet beperkt als er extra geurgevoelige objecten binnen de geurcontour worden gebouwd. Voorwaarde is dat de extra geurgevoelige objecten niet dichterbij het agrarische bouwvlak dan de reeds bestaande geurgevoelige objecten worden gesitueerd.
 
De beoogde ontwikkeling gaat uit van het toevoegen van een tweetal (geurgevoelige) woningen op circa 25 meter ten zuidoosten van de perceelsgrens van het agrarische bouwperceel. De burgerwoning aan de Lagedijk 29 grenst direct aan het agrarische bouwvlak en heeft daarmee een kleinere afstand tot het agrarische bouwvlak dan de beoogde woningen binnen het plangebied. Het voorgenomen plan maakt geen geurgevoelige objecten mogelijk op een kortere afstand tot het agrarisch bouwvlak perceel dan reeds aanwezig. 
 
Beoordeling woon- en leefklimaat
Desalniettemin dient bij nieuwbouw van geurgevoelige objecten sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat. Dat de geurhinder voor de twee beoogde woningen op een acceptabel laag niveau zal liggen is op deze locatie aannemelijk. Uit gesprekken met omwonenden blijkt dat de agrarische activiteiten (veehouderij) zoals het vigerend bestemmingsplan ze toestaat niet actief zijn. Er is geen sprake van veehouderij en er bestaan geen concrete plannen om dergelijke activiteiten in de toekomst op te starten. De bewoners van Lagedijk 28, waar het agrarische bedrijf is gevestigd, hebben tevens aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de bouw van de twee beoogde woningen aan de Lagedijk 29C.
 
Conclusie  
Door het toestaan van twee extra woningen worden de mogelijkheden van het naburige agrarische perceel niet verder beperkt omdat het reeds 'op slot' zit. Daarnaast is de verwachting dat er binnen het plangebied nu en in de toekomst sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat.
  
4.2.5 Externe veiligheid
Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:
  • risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
  • vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
  • vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.
Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.
 
Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor
Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.
 
Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.
 
Indien een ruimtelijk plan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.
 
Planspecifiek
De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van woningen en betreft daarmee het toevoegen van een kwetsbaar object. Op de risicokaart kan voor het plangebied worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, transportroutes en/of belangrijke buisleidingen aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. De navolgende afbeelding toont een fragment van de risicokaart:
 
 
Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor
Op circa 1300 meter afstand van het plangebied is het Amsterdam-Rijnkanaal gelegen. Het kanaal betreft een transportroute voor gevaarlijke stoffen. Voorts ligt op circa 250 meter afstand een spoorweg, die tevens wordt gebruikt als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Beide routes liggen dusdanig ver van het plangebied dat deze geen risico betreffen voor de mensen die verblijven in het plangebied.
 
Geconcludeerd wordt dat er geen belemmeringen zijn ten aanzien van de externe veiligheid en het plan in dit kader uitvoerbaar is.
4.3 Water
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
4.3.1 Generiek beleid
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.
 
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
  • vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
  • schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.  
 
Nationaal Waterplan
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. 
4.3.2 Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Waterbeheerplan
Voor de planperiode 2016-2021 is het Waterbeheerplan (WBP) van De Stichtse Rijnlanden van toepassing. In dit plan geeft De Stichtse Rijnlanden aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De vier hoofdthema's zijn:
  • waterveiligheid;
  • voldoende water;
  • gezond water;
  • gezuiverd afvalwater;
  • genieten van water.
Wat betreft veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoen aan de veiligheidseisen en dat bij dijkverbeteringenswerken wordt uitgegaan van een duurzaam en robuust ontwerp. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden, zodat het gebied geschikt is om te wonen, werken en recreëren. Daarbij wil De Stichtse Rijnlanden dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing.
 
Gezond water is voor De Stichtse Rijnlanden gezond als er een grote diversiteit aan planten en dieren in kan leven, als het veilig gebruikt kan worden voor recreatie of als grondstof voor drinkwater. Het water kan alleen zo schoon mogelijk gehouden worden als de (natuurvriendelijke) inrichtingen, het beheer en onderhoud van watersystemen worden aangepast. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert De Stichtse Rijnlanden rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.
 
Het laatste thema betreft genieten van water. Hoewel dit geen kerntaak voor het waterschap is, is het onderwerp zeer belangrijk omdat deze in relatie staat tot het watersysteem en het waterbeheer. Recreatie en in het bijzonder 'genieten van water' neemt in de Nederlandse samenleving een steeds belangrijkere plaats in. Het waterschap wil de bewoners en bezoekers van het gebied laten genieten van water in een gezonde en veilige omgeving. Zo kan het waterschap ook zijn werk zichtbaar maken voor de bewoners. Het vaarwegbeheer is een wettelijke taak van het waterschap, voor de overige recreatieve thema's neemt het waterschap een adviserende en faciliterende rol aan.
  
Keur en uitvoeringsregels
Per 21 oktober 2010 is de Keur in werking getreden, alsmede nieuwe beleidsregels. In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlaktewaterlichamen, waterkeringen en grondwater. De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlaktewaterlichamen, waterkeringen of grondwaterlichamen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden. Een gebod kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een onderhoudsverplichting. Hiermee vermeldt de Keur expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. In de Uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.
 
Indien de toename aan verharding minder bedraagt dan 500 m², dan geldt alleen de algemene zorgplicht. Indien de toename meer bedraagt is in de regels opgenomen dat het oppervlak van het ter compensatie aan te leggen water, minimaal 15 % moet bedragen van het oppervlak van de toename aan verharding.
 
Beleid hemel- en afvalwater
Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.
  
4.3.3 Watertoets
In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets houdt in dat bij het maken van ruimtelijke plannen al in een vroeg stadium bekeken moet worden wat de gevolgen zijn voor water en de ruimtelijke ordening. De watertoets is een proces waarbij overleg wordt gevoerd met de waterbeheerder. De waterbeheerder stelt in dit proces de kaders vast en geeft een wateradvies voor verschillende waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen.
 
Planspecifiek 
Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden schrijft voor dat een toename van meer dan 500 m² dient te worden gecompenseerd in de vorm van open water binnen het peilgebied waarin de toename van verharding plaatsvindt. In onderhavig plan is een toename aan verharding uitgesloten. Het plangebied is reeds grotendeels verhard. De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van de bedrijfsloods en terreinverharding. Hiermee neemt de hoeveelheid verharding juist af; watercompensatie is dan ook niet noodzakelijk.
 
Voorts blijkt uit raadpleging van www.watertoets.nl dat het plangebied grenst aan een belangrijke watergang. De watergang valt buiten het plangebied en zal niet worden gedempt. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient men rekening te houden met het in tact houden van deze watergang.
 
Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling vanwege de afname aan verhard oppervlakte in positieve zin bijdraagt aan de waterhuishouding in het gebied. Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
4.4 Ecologie
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de huidige tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.
Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.
 
Planspecifiek
Door Blom ecologie is op locatie een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Uit dit onderzoek (d.d. 9 maart 2018, zie bijlagen bij toelichting) blijkt dat:
 
In het plangebied of de directe omgeving daarvan komen beschermde diersoorten van de Wet natuurbescherming voor. De planlocatie heeft echter aannemelijk geen essentiële functie voor beschermde soorten waarvoor geen vrijstelling geldt in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen. Gedurende de ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van foeragerende vleermuizen. Tevens dienen maatregelen te worden getroffen om vestiging van rugstreeppad te voorkomen. De planlocatie heeft (mogelijk) een functie voor algemeen voorkomende planten, zoogdieren, amfibieën, insecten en vogels. De bomen en struiken op de planlocatie zijn geschikt als broedlocatie voor algemene broedvogels. De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura2000-gebied en het Natuurnetwerk Nederland. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura2000-gebieden geen sprake. Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een melding- of vergunningplicht geldt.
 
Uitvoerbaarheid
De beoogde sloop van de loods en nieuwbouw van een woning leidt niet tot aantasting van beschermde gebieden en beschermde natuurwaarden. Voor Habitatrichtlijn-, Vogelrichtlijn-, en overige soorten geldt dat, op basis van het voorliggende onderzoek, er geen effecten worden verwacht ten aanzien van vaste rust- en verblijfplaatsen alsmede functioneel leefgebied. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van foeragerende vleermuizen, vestiging van rugstreeppad en de aanwezigheid van algemene broedvogels. Voor deze soorten dienen eventueel maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. De aanwezigheid van beschermde soorten (Wnb, overige soorten, art. 3.10) en hun leefgebied vormen geen bezwaar voor de beoogde bestemmingsplanwijziging (vrijstellingsbesluit).
 
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat, met in achtneming van hiernavolgend genoemde maatregelen, het plan uitvoerbaar is in het kader van het aspect ecologie.
 
4.4.1 Maatregelen
  • Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Zorgplicht).
  • Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.
  • Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) gefaseerd verwijderen. Dit om bodembewonende dieren de kans te geven in de nabijgelegen omgeving een ander leefgebied te benutten.
  • Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.
  • De werkzaamheden dienen uitsluitend tussen zonsopkomst en zonsondergang uitgevoerd te worden of een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toegepast te worden teneinde verstoring van vleermuizen in de directe omgeving te voorkomen. Hieronder kan onder andere worden verstaan: beperkte hoogte van lichtmasten, verlichting naar beneden richten en convergeren, toepassen van UV-vrije verlichting, gebruik van sterk bundellicht vermijden et cetera.
  • Wanneer werkzaamheden plaatsvinden binnen de invloedsfeer van de groenstructuur of er (ten aanzien van de werkzaamheden) bomen en/of struiken worden gekapt: De werkzaamheden opstarten/uitvoeren buiten het broedseizoen (medio maart t/m medio juli). Indien de werkzaamheden in het broedseizoen worden uitgevoerd dient voor de aanvang door een ter zake deskundig gecontroleerd te worden of er broedvogels aanwezig zijn. E.e.a. op aanwijzing van deskundige.
  • Gedurende de werkzaamheden dient het terrein ongeschikt gehouden te worden (bijv. aanbrengen puinbed, voorkomen ontstaan puinhopen, egaliseren terrein e.d.) en/of ontoegankelijk gemaakt te worden voor de soort gedurende de bouwwerkzaamheden. Dit kan bijvoorbeeld door het plaatsen van schermen van stevig plastic of worteldoek van 50 centimeter hoog en minimaal 10 centimeter ingegraven in de grond. De voorzieningen die getroffen zijn om het gebied ontoegankelijk te maken moeten zodanig geplaatst en beheerd worden dat ze hun functie ten allen tijden kunnen vervullen.
4.5 Archeologie
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.
 
Planspecifiek
De volgende afbeelding toont een fragment van de archeologische beleidskaart van de gemeente Houten.
 
   
Fragment archeologische beleidskaart gemeente Houten, globaal plangebied in zwarte kader
 
Het plangebied heeft volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Houten voor het grootste gedeelte een lage archeologische verwachting. Voor een klein gedeelte in het zuidwesten van het plangebied geldt een gematigde archeologische verwachting. Op basis van het beleidsplan moet onderzoek gedaan worden voor het roeren van de gronden voor bouwwerken wanneer deze over een oppervlak groter dan 5.000 m² en dieper dan 100 cm –maaiveld worden uitgevoerd.
 
Met de voorgenomen ontwikkeling vinden geen ingrepen plaats groter dan 5.000 m². Voorts zijn de gronden in het verleden geroerd in verband met het bouwen van de reeds bestaande loods. Archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.
4.6 Cultuurhistorie
Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.
 
Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.
 
Planspecifiek
Het plangebied is gelegen aan het lint Lagedijk/Jonkheer Ramweg van Schalkwijk. Aan het lint is sprake van een relatief hoge dichtheid van rijks- en gemeentelijke monumenten. Binnen het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. 
 
Binnen het bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk' valt het plangebied onder de voor 'Waarde - Landschap 1' aangewezen gronden. Bij de herontwikkeling van het terrein wordt daarom rekening gehouden met verschillende cultuurhistorische, landschappelijke elementen zoals de oorspronkelijke cope-verkaveling, het open karakter van het veenweidelandschap en de herkenbaarheid van de (voormalige) agrarische ensembles in het landschap. Geconcludeerd wordt dat de beoogde inrichting van het 'groene woonerf' rekening houdt met de cultuurhistorische waarden in en rondom het plangebied.
4.7 Verkeer en parkeren
Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.
  
4.7.1 Parkeren
Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.
 
Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen.
 
De gemeenteraad van Houten heeft op 11 februari 2014 de Nota Parkeernormen Houten vastgesteld. Met de nota wordt de vraag en het aanbod van parkeerplaatsen (in de openbare ruimte) bij ontwikkelingen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd en worden parkeerproblemen voorkomen. De planlocatie behoort tot het gebied 'kleine kernen en buitengebied'.
 
Planspecifiek
Conform het parkeerbeleid van de gemeente Houten zijn 4,4 parkeerplaatsen benodigd ten behoeve van de beoogde woningen (norm: woning groot, kleine kernen en buitengebied = 2,2 per woning). Het terrein biedt genoeg ruimte voor parkeerplaatsen op eigen terrein. Het aspect parkeren vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
4.7.2 Verkeer
Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.
 
Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' deze kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.
 
Planspecifiek
De ontsluiting van het plangebied zal, gelijk aan de bestaande situatie, plaats vinden via de ontsluitingsweg Lagedijk. Conform de CROW publicatie zullen de beoogde woningen circa 7,8 motorvoertuigbewegingen per woning per etmaal genereren. Voor de woningen samen betekent dit circa 15,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verwachting is dat deze verkeersgeneratie voldoende kan worden opgevangen binnen het bestaande verkeersnetwerk.
5 Juridische planbeschrijving
5.1 Algemeen
Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).     
 
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
 
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.   
5.2 Verbeelding
Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).
5.3 Planregels
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. 
 
Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:
  • Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
  • Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).
5.4 Wijze van bestemmen
Bij het opstellen van de regels is aangesloten op de methodiek van het vigerend bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk'. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:
 
Tuin - voortuin
De voor Tuin - Voortuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, erven en verhardingen, erkers, balkons of luifels, inritten ten behoeve van parkeren, en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
 
Wonen - vrijstaand
De voor 'Wonen - vrijstaand' aangewezen gronden zijn opgenomen voor de beoogde vrijstaande woning. De regeling sluit aan op de Houtense standaard.
 
Waarde - Landschap 1
Deze dubbelbestemming is overgenomen uit het vigerend bestemmingsplan. De dubbelbestemming is opgenomen ter behoud, versterking en ontwikkeling van de waarden die samenhangen met het karakteristiek landschap. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het versterken van deze waarden.
  
Waterstaat - Waterkering
Voor het behoud van de waterkering geldt dat in het bestemmingsplan hiervoor een beschermende regeling is opgenomen. Voor het realiseren van gebouwen is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarbij vooraf instemming van de waterbeheerder noodzakelijk is. Tevens is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen om de waterkering te beschermen tegen de verschillende werken en werkzaamheden.
 
Waarde - Archeologie 3
Het plangebied ligt binnen een zone met een matige archeologische verwachting. Om deze waarden te beschermen is de archeologisch dubbelbestemming overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan.
6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
6.1 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.
 
In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
  • het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
  • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
  • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
Het uitvoeren van het project heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. De gemeente heeft ten behoeve van het project met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten, als bedoeld in artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening.
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
6.2.1 Algemeen
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.
 
Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 
  
6.2.2 Participatie
In het kader van de beoogde ontwikkeling van een tweetal woningen aan de Lagedijk 29c zijn omwonenden benaderd om de plannen toe te lichten. Hieronder per contactmoment een kort verslag.
 
 
Huisnr.
datum
Reactie
28
19 mei 2018
Woningen zijn acceptabel, geen behoefte om met eigenaar om tafel te gaan
28
28 mei 2018
Telefonisch contact, bellen terug voor afspraak
Woningen geen probleem
28
1 juni 2018
Telefonisch contact, bellen terug voor afspraak
29
19 mei 2018
Woningbouw is akkoord
Afspraken maken voor behoud recht van overpad
Helderheid krijgen over erfgrens
29a
26 mei 2018
Woningen voor gevellijn huidige hal is dominant
Bomen in voortuin nieuwe woningen acceptabel en daarmee woningen acceptabel
30
26 mei 2018
Woningen acceptabel
Samen duurzaamheid oppakken?
31
8 juni 2018
Nu geen last van de hal, maken zich zorgen om mogelijke overlast van woningen
Nu veel vrijheid die minder wordt
Kan dan overal in de 2e lijn woningbouw komen?
 
Naar aanleiding van de reactie van de bewoners van Lagedijk 31 is, in overleg, besloten om de bestaande begroeiing tussen Lagedijk 29C en 31 in de toekomst te behouden. Het beeldkwaliteitplan is tevens aangepast met meer groen aan de zijde grenzend aan Lagedijk 31.
6.2.3 Vooroverleg
In het kader van het vooroverleg is vanuit de provincie Utrecht gevraagd om, in overleg met de buren, te kijken of minimaal één van de te realiseren woningen een heel stuk verder richting het bestaande lint gesitueerd kan worden. Dit verzoek is nogmaals aan de buren voorgelegd. De buren willen de woning(en) juist het liefst zo ver mogelijk naar achteren. Daarom is in het bestemmingsplan een compromis opgenomen: er wordt voor gekozen de bouwvlakken ten opzichte van elkaar te laten verspringen en tevens te regelen dat voor een van de bouwvlakken minimaal 50% van de voorgevel in de op de verbeelding opgenomen gevellijn gebouwd moet worden. Daarmee is een minimale verspringing juridisch geborgd.
Tevens is, mede op verzoek van de Provincie, aan de achterzijde van de nieuwe woonpercelen een bestemming Tuin-Overtuin opgenomen. Op deze manier wordt de groene inrichting op de locatie waar de boomgaard is voorzien gewaarborgd. Dit om te voorkomen dat hier bebouwing kan worden gerealiseerd.
 
6.2.4 Verslag zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan zal voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd. De resultaten van deze zienswijzenperiode zal in deze paragraaf worden samengevat en worden aangeven hoe hier mee om wordt gegaan in het bestemmingsplan.